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高层首次点名学区房,还能上车吗?
2021-5-31 9:26:00
  近期热播剧《小舍得》由小升初的主线而引发的学区房讨论备受关注,很多关注直言真实到感同身受,教育加速内卷化,学区房广受追捧,甚至不少中介直言“学区房价格没有天花板”。确实之前,学区房一直是每轮地产周期的领头羊,价格节节攀升,但现在风向正在发生变化,高层会议首次提及学区房,各大城市教育改革新政接连而至,学区房成为整治监管的重点对象。教育改革会走向何处?学区房能否被精准调控?学区房还能买吗?

  学区房将成为楼市调控的重点?

  楼市调控会越来越微观,越来越精准,“严打学区房炒作”或成楼市调控重点。

  高层会议首次隆重提及学区房问题。4月30日,中央政治局会议提出“坚持房住不炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价”,房住不炒、增加供给之前多次提到过,但学区房是中央重大会议上首次提及,估计学区房重磅调控政策很快就会到来。参考以往经验,公民同招、多校划片、学区房指导价、拉长学位间隔、收紧入学政策等政策会陆续出台,抑制学区房炒作。

  为何要特别提及学区房?

  学区房是每一轮楼市行情的领头羊,炒作明显,有损教育公平。

  特别是去年以来的房价上涨中,学区房由于稀缺,涨势最凶猛,基本是一天一个价,脱离了为孩子上学买学区房的初衷,沦为各路投资热钱竞相炒作的对象,天价学区房严重损害教育公平。开发商打学区的大旗来卖房、中介靠天价房造势这两种行为会被严厉打击。

  教育改革会有哪些举措?

  加快学区改革,推行多校划片、名额分配、教师轮岗等措施,加强教育公平。

  北京:多校划片,一套住宅对应多所小学,有房子也不一定能上对应的好的学校,没法确定到底可以上哪所小学。

  “六年一学位”,住房地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位,降低学区房流动性,抑制市场热度。对现在正在给孩子办理子女入学的家庭影响最大,很有可能出现刚刚买下学区房、子女突然不具备上学资格这样尴尬的场景。

  上海:名额分配,把优质高中超半数的名额分配给几乎每一所初中,就是重点高中大部分招生名额都将分配到各区和初中,比例最高的高中达到65%。自主招生录取的比例下降至6%。有点像现在的高考录取模式,面向全国招生,每个省份指标不同,然后将填报了志愿的学生按照省级成绩高低排名,排在前面的学生就能录取上,最为关键的一点是,按照省份区分来录取,普通初中也会有名额,会更加均衡,有助于教育公平化。

  教师轮岗,上海已经开始实行中小学教师轮岗制度,优质教师将通过有序的轮岗制度在进行规范化流动,打破“名校壁垒”“学区壁垒”,着力推进教育公平。显然,教师轮岗对于教育平等和均衡意义重大,虽然不能完全解决学区房问题,但教师轮岗对相当大程度上弱化学区房的功能。轮岗制度是实现教育公平的第一步,确实会让学区房降温,能让学区房的价格涨得慢一些。

  教师轮岗可参考日本经验。日本早在20世纪末就开始实施教师轮岗制度,中小学教师在都、道、府、县内进行流动,每隔5-7年教师就流动一次,而且尽可能的大范围流动,有的从偏远农村学校向繁华都市学校流动,有的反向流动,取得了不错的效果。而且日本的公立学区不是由户籍决定的,而是按照居住地址确定。只要在学区内居住,不管是租房还是买房都可入学,被誉为“全亚洲最公平的义务教育阶段学校体制”。

  成都:均衡优质教育资源,天府新区幼升小打响“多校划片”第一枪、高新区进行“学区化治理”、天府新区“集团化办学”等。

  学区房还能买吗?

  学区房会降温,但短期很难根治。

  近期“深圳一学区房降662万”的消息冲上热搜,起因是深圳学区房的“爱马仕”深圳国城花园以2206万元成交,成交价与2月初同一户型房源相比,大幅下降了662万。不少媒体大肆渲染深圳学区房开始跳水了,对此我们应该理性看待,确实政策高压下,短期学区房会降温,去去虚火。但也应该看到,除了深圳二手房指导价的威力,这个案例有一定的偶然性,这是在拍卖网成交的,业主急于变现,会有一定的折价。

  预计中国后续还会出台学区房相关政策。教育公平每往前推进一步,学区房的功能就会弱化一层。但初期因为优质教育资源稀缺,只要稀缺,学区房就会有市场。也因为优质教育资源的稀缺,现在的教育内卷越来越严重。只有真正实现教育公平,学区房问题才能破解。

  所以,我们既要看到中央调控学区房的决心,也要意识到解决学区房问题需要时间,是否现在购买学区房要结合子女上学节奏、居住需求以及自身经济实力等因素综合考虑,该买的时候仍可以买。因为优质教育资源稀缺,稀缺就会有市场。尤其是在教育内卷化的背景下,家长可能会为了1%的可能, 付出100%的努力。
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